上海市房地产经纪行业规则（试行）
上海市房地产交易管理中心
上海市房地产经纪行业规则（试行）
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第一章 总则
第一条 （目的和依据）
为规范本市房地产经纪人行为，维护房地产市场秩序，保障房地产经纪活动当事人的合法权益，促进房地产经纪行业的健康发展，依据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产中介服务管理规定》、《上海市经纪人管理办法》和《上海市房地产经纪人管理暂行规定》，制
定本规则。
第二条 （定义）
本规则有关用语的定义：
（一）房地产经纪行业规则，是指房地产经纪人和经纪人员在房地产经纪活动中应当遵循的行为规范；
（二）房地产经纪人，是指具备经纪人条件，经本市工商行政管理部门核准登记并领取营业执照，为委托人提供房地产信息和居间介绍、代理、咨询等服务的组织和个体房地产经纪人。
（三）房地产经纪人员，是指具备经纪人条件并取得上海市房屋土地管理局颁发的《上海市房地产经纪人员资格证》，从事房地产经纪业务的人员。
第三条 （适用范围）
本规则适用于从事本市房地产经纪业务的房地产经纪人和经纪人员。
第二章 基本要求
第四条 （经营宗旨）
房地产经纪人和经纪人员从事房地产经纪业务，必须以向社会和公众提供优质、高效、规范的专业服务为宗旨，发扬爱岗、敬业精神，全心全意为客户服务，在房地产经营活动中发挥桥梁作用。
第五条 （遵章守法）
房地产经纪人和经纪人员从事房地产经纪业务，应当严格遵守国家的法律和法规，认真贯彻党和政府的方针政策，诚实劳动，合法经营。
房地产经纪人和经纪人员的合法权益受法律保护。
第六条 （服务规范）
房地产经纪人员从事房地产经纪业务，应当坚持自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则，持证上岗，规范操作，廉洁自律，恪守职业道德。
房地产经纪人应当公开操作程序，提供优质服务，注重经济效益与社会效益的统一，树立良好的社会形象。
第七条 （团结协作）
房地产经纪人之间，应当相互尊重、团结协作、平等竞争，提倡跨地区、跨部门的联合协作，优势互补，利益共享，共同促进房地产经纪行业的发展。
第八条 （内部管理）
房地产经纪人应当建立和健全各项规章制度，严格内部管理，定期组织员工学习法规、政策，不断更新知识，提高专业水平，改进服务态度，提高服务质量。
第三章 执业规则
第九条 （执业条件）
房地产经纪人从事房地产经纪活动，必须由其机构内取得《上海市房地产经纪人员资格证》的人员进行。
房地产经纪人员承办业务必须以房地产经纪组织的名义执业。
第十条 （执业程序）
房地产经纪人和经纪人员应当按照下列程序执业：
（一）向委托人出示《房地产经纪人员资格证》，校验委托方提供的有关文件资料；
（二）从事需要签订房地产经纪合同的业务项目，应参照市房地局、市工商局制定的示范合同文本，与委托人签订房地产经纪合同；
（三）房地产经纪合同签订后，按政府有关规定向市或区、县房地产交易管理部门备案；
（四）履行合同期间，向当事人各方如实、及时报告约定机会和交易情况；
（五）记录经纪业务交易情况，妥善保存有关资料；
（六）按合同规定收取服务费，开具上海市统一发票。
第十一条 （执业中的禁止行为）
房地产经纪人和经纪人员在执业中禁止下列行为：
（一）超越其核准的经纪业务范围；
（二）隐瞒非商业秘密的有关经纪活动的重要事项；
（三）弄虚作假，提供不实的信息，或签订虚假合同；
（四）采取引诱胁迫、欺诈、贿赂和恶意串通等手段，招揽业务或促成交易；
（五）伪造、涂改、转让《房地产经纪人员资格证》或允许他人利用自己名义从事房地产经纪业务；
（六）利用已经签订的房地产经纪合同，或他人掌握的经营信息，采取不正当手段，转移业务，背弃合作，侵吞劳动成果，或损害委托人利益；
（七）房地产开发经营企业的房地产经纪机构和人员，从事本公司开发建设的房地产经纪业务；
（八）房地产经纪人员同时在两个以上房地产经纪组织内兼职；
（九）索取或收受委托合同规定以外的酬金或其他财物；
（十）法律、法规禁止的其他行为。
凡有上列违规行为者，由上海市房地产经纪人协会予以通报批评。违反《上海市房地产经纪人管理暂行规定》的，由房地产管理部门予以行政处罚。
第十二条 （赔偿责任）
因房地产经纪人或经纪人员的故意或过失，给当事人造成经济损失的，由房地产经纪人承担赔偿责任。房地产经纪人可要求有关责任人员承担全部或部分赔偿费用。
第十三条 （广告发布要求）
发布房地产经纪广告，应当向有关部门提供与广告项目相关的有效证明文件。
发布房地产经纪广告必须真实、合法、准确，符合社会主义精神文明建设要求，不得欺骗和误导公众。
第四章 房地产经纪人的权利、义务
第十四条 （房地产经纪人的权利）
房地产经纪人和经纪人员在执业中享有下列权利：
（一）享有工商行政管理部门核准的业务范围内的经营权力，依法开展各项经营活动，并按规定标准收取服务费；
（二）可向房地产管理部门提出实施专业培训的要求和建议，房地产经纪人员有接受业务知识培训的权利；
（三）可向房地产交易管理部门查询房地产开发和商品房销售信息，了解房地产市场行情和有关房地产的政策、法规，并可参与房地产市场的展示、交易活动，以及交流、交换房地产经营的信息、资料；
（四）在执业中掌握的信息和积累的各类劳动成果，可以作为商业秘密，并采取正当措施，维护自身利益；
（五）在执业时，根据实施项目的需要，向委托人查阅有关资料和文件、查看现场，并要求委托人予以协助；
（六）按照国家有关规定制订各项规章制度，规范和约束经纪人员的执业行为；
（七）由于委托人原因，造成房地产经纪人或经纪人员经济损失的，有权向委托人提出索赔；
（八）法律、法规和规章规定的其他权利。
第十五条 （房地产经纪人的义务）
房地产经纪人和经纪人员在执业中应当履行下列义务；
（一）依照法律、法规和政策开展经营活动；
（二）认真履行房地产经纪合同，提供客观、公正、准确、高效的服务；
（三）维护委托人的合法权益；
（四）按照约定为委托人保守商业秘密；
（五）廉洁自律，严格按照规定收费；
（六）接受房地产交易管理部门的监督和检查；
（七）依法缴纳税收和行政管理费；
（八）法律、法规和规章规定的其他义务。
第五章 附则
第十六条 （争议处理方法）
在履行房地产经纪合同期间，当事人发生争议，可通过友好协商解决，或报请市房地产经纪人协会进行协商调解；如协商或调解不成，可向市仲裁委员会申请仲裁，或向签订合同所在地的人民法院提起诉讼。
第十七条 （监督单位）
上海市房屋土地管理局监督检查本行业规则的执行情况。
第十八条 （解释部门）
本规则由上海市房地产经纪人协会负责解释。
第十九条 （施行日期）
本规则自1997年11月1日起施行。
1997年11月1日
关于印发《杭州市律师事务所设立管理暂行办法》的通知
浙江省杭州市司法局
关于印发《杭州市律师事务所设立管理暂行办法》的通知
（杭司[2003]122号）
各区、县（市）司法局：
为规范我市律师事务所的设立行为，简化程序、提高效率，市局根据《中华人民共和国律师法》、司法部的有关规章和省厅有关规范性文件，制定了《杭州市律师事务所设立管理暂行办法》（以下简称《办法》）。现将《办法》下发给你们，请遵照执行。
附件：
1、《杭州市律师事务所设立管理暂行办法》
2、律师事务所设立文书格式（略）
杭州市司法局
二○○三年九月十一日
附件一：
杭州市律师事务所设立管理暂行办法
第一章 总则
第一条 为规范我市律师事务所的设立行为，加强管理、提高效率，根据《中华人民共和国律师法》、司法部有关规章规定，结合我市律师管理工作的具体情况，制定本办法。
第二条 在杭州市辖区内申请设立合伙或合作律师事务所，适用本办法。
第二章 律师事务所设立条件
第三条 申请设立律师事务所应当具备以下条件：
（一）有自已的名称、住所、章程。
1、律师事务所的名称要符合司法部《律师事务所名称管理办法》规定，由“浙江+字号+律师事务所”组成。
2、律师事务所的住所是指律师事务所的执业场所。住所地是指律师事务所的执业场所所在地。经登记的执业场所只能有一个。律师事务所的执业场所必须在主管司法行政机关的辖区内，执业场所的环境应当与律师职业的性质相称，建筑面积不小于100平方米，办公条件应能够满足办公需求。
3、律师事务所的章程应当符合司法部《律师事务所登记管理办法》第九条的规定。包括以下内容：
（1）律师事务所的名称和执业场所；
（2）律师事务所的宗旨；
（3）律师事务所的组织形式和机构设置；
（4）律师会议的组成和职责；
（5）律师事务所负责人的职责以及产生和变更程序；
（6）律师的权利和义务；
（7）开办资金的数额和来源；
（8）财务管理制度、分配制度和债务承担方式；
（9）律师事务所的变更、终止的条件和程序；
（10）律师事务所章程的修改程序；
（11）其它需要说明的事项。
全体申请人应在章程上签字，章程内容必须符合法律规定，章程自律师事务所被核准之日起生效。
（二）有10万元以上人民币的资产。
申请人应当以本人名义具实出资，并提交由会计师事务所出具的验资报告。
（三）具有3名以上的律师作为申请人；申请成立市局直属的律师事务所，必须具有5名以上的律师作为申请人。申请人应当符合以下要求：
1、能够专职从事律师业务；
2、申请人在申请日前具有三年以上律师执业经历。执业经历的期限从取得律师执业证之日起计算；
3、申请人在申请之日前三年的执业活动中没有受到过停止执业以上的行政处罚；
4、申请人作为其他律师事务所的合伙人，在该律师事务所设立两年内退出合伙或被除名的，作为合伙人申请设立新的律师事务所时，应书面说明退出合伙或被除名的原因；
5、律师事务所因违反法律法规、执业纪律被吊销执业证书的，负有重大责任的合伙人，在律师事务所被吊销执业证书之日起三年内不得申请设立律师事务所；
6、离退休人员作为申请人的不得超过总申请人的三分之一；
7、应有三分之二以上的申请人具有执业场所所在地的居民身份证。
设立合伙律师事务所还应当具有以下条件：
（一） 申请人不满64周岁；
（二）具有书面合伙协议。合伙协议应具有以下内容：
（1）合伙人，包括姓名、居住地、执业证号码等；
（2）律师事务所开办资金总额，合伙人出资方式及比例；
（3）合伙人的权利、义务；
（4）合伙人收益分配比例、方式、债务的承担；
（5）合伙人入伙、退伙及除名的条件和程序；
（6）合伙协议的解释、修改；
（7）合伙人之间争议的解决方法和程序；
（8）违反合伙协议应当承担的责任；
（9）合伙人认为应当载明的其它内容。
全体申请人应当在合伙协议上签名，合伙协议自合伙律师事务所核准登记后生效。
第三章 律师事务所设立申请程序
第四条 申请人应当向住所地的县级司法行政机关提出设立律师事务所的申请；符合市局直属律师事务所设立条件的，可以直接向市局提出申请。
司法行政机关的律师管理部门是律师事务所设立申请的具体承办部门。
第五条 申请人应当提供以下材料的原件或复印件：
（一）设立律师事务所的申请书；
（二）名称检索申请书；
（三）律师事务所登记表；
（四）律师事务所章程，申办合伙律师事务所还需提供合伙协议；
（五）申请人的个人材料：
1、申请人本人出具的没有违反《律师事务所登记管理办法》第七条规定的声明；申办合伙律师事务所的，还需要提供申请人本人出具的符合《合伙律师事务所管理办法》第十条规定条件及没有违反第十九条规定的声明；
2、主管司法行政机关出具的律师基本情况介绍函；
3、律师个人简历；
4、身份证（外地身份证须附暂住证或当地房产证）；
5、最高学历证书；
6、律师资格证书或法律职业资格证书；
7、律师执业证书；
8、人才交流中心或就业管理部门出具的人事档案存放协议；
9、从事律师职业前已辞去原职的证明。如辞职文件或解聘文件，合同到期的证明，城镇无业人员需提供失业证、待业证或街道出具的无其他职业证明，农村人员提供由乡镇以上人民政府出具无其他职业证明；
10、原所出具的同意离所的离所证明或离所意向证明；
11、离退休人员需提供离退休证明；
12、能够专职从事律师职业的执业保证书；
13、60周岁以上的申请人，需提供县级以上医院出具的健康证明；
（六）全体申请人推举律师事务所主任的会议决议；
（七）执业场所的租赁协议并附有权属证明；
（八）其它材料。
上述申请材料应装订成册，复印件统一用A4纸印制。
第六条 申请人应当向住所地的县级司法行政机关提交一式三份申请材料；直接向市局申报的，应提交一式两份申请材料。申请材料为复印件的，申请人应提供原件以供核查。
律师管理部门接到申请后应当在5个工作日内核对原件，对申请材料的齐全性、规范性和有效性进行初步审查，并作出如下处理：
（一）对于申请材料齐全、规范和有效的，予以受理，向申请人发放《律师事务所设立申请受理通知书》；
（二）对于申请材料不齐全、不规范或有关申请材料不能提供原件供核查的，向申请人发放《律师事务所设立申请不予受理通知书》，并告之理由。
第七条 律师事务所设立必须符合法律、法规、规章和本办法的规定。对于受理的申请材料，承办人员应当依法进行审查，必要时可以对有关申请材料进行调查。
在审查过程中，为核实有关事项需要申请人补充有关证明材料的，承办人员应通知申请人办理；对于申请人不符合本办法规定的，可以通知申请人进行变更。
承办人员审查完毕后提出审查意见，经分管局领导批准后，制作《律师事务所设立审查意见书》。
各级司法行政机关的审查时限为15日，自受理之日起算。但申请人补充材料或变更申请人等时间不计算在内。
第八条 承办人员在核对有关材料原件的基础上，在申报材料中的复印件上加盖“与原件相符”和律师管理科（处）印章，并将《律师事务所设立审查意见书》与申请材料逐级报省厅核准。
第九条 律师事务所名称经省厅核定后，主管司法行政机关根据省厅或市局的有关通知制作《律师事务所名称核准通知书》通知申请人。
申请人应当在接到《律师事务所名称核准通知书》后，办理有关手续并补充提供以下材料；
（一）会计师事务所出具的验资报告；
（二）申请人提供第五条中规定的离所意向证明的，需补充提供正式离所证明。申请人是律师事务所合伙人的还需提供与律师事务所签定的退伙协议；
（三）其它材料。
第十条 律师事务所经省厅核准并准予登记后，由主管司法行政机关根据省厅的核准文件或市局的通知制作《律师事务所设立通知书》并发给申请人。
申请人接到《律师事务所设立通知书》后，应当立即办理律师执业证变更手续。
第十一条 申请人办理完上述有关手续后，由主管司法行政机关发放律师事务所执业许可证。
第十二条 申请人凭律师事务所执业许可证及《律师事务所设立通知书》刻制公章和财务用章，办理机构代码证和税务登记手续，开立正式银行账户，办理其它事项。
律师事务所领取律师执业证书后六个月内未开展业务活动的，视为终止，由主管司法行政机关逐级报登记机关注销。
主管司法行政机关应当对律师事务所开业情况进行检查。
第十三条 律师事务所的公章、财务用章、内勤和行政辅助人员名单应报送主管司法行政机关备案。
内勤、行政人员应参加主管司法行政机关举办的业务培训。
第十四条 本办法由杭州市司法局负责解释，自二○○三年十月一日起施行。
