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购房定金的性质及定金罚则的适用/宋晓锋

作者:法律资料网 时间:2024-07-24 02:13:39  浏览:9341   来源:法律资料网
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购房定金可退还!——购房定金的性质及定金罚则的适用

宋晓锋


  2008年5月20日,张先生与开发商签订《商品房定购协议书》,张先生于当日向开发商交付了所约定的定金三万元,并于协议书中约定的时间即2008年10月12日至2008年10月27日期间到开发商处洽谈签订正式购房合同事宜,开发商表明只能按开发商提供的合同文本签订,合同条款不能做任何修改,最终双方就某些合同条款未能达成一致意见,合同未能签成。张先生现要求开发商退还已交付的定金,遭到开发商的拒绝,其理由是:张先生并未在约定时间与其洽谈合同,双方并未签订合同,张先生构成违约,依约应没收该笔定金。


宋晓锋律师评析:

  《中华人民共和国担保法司法解释》第六部分第一百一十五条规定:当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的,给付定金的一方拒绝订立主合同的,无权要求返还定金;收受定金的一方拒绝订立合同的,应当双倍返还定金。

  《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定:出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。

  根据上述法律规定,购房定金属于立约定金,其目的是为了保证买卖双方能够按时签订正式的商品房购买合同。如果一方违约导致无法签订商品房买卖合同时,购房定金是对守约方的保护和救济。具体来说,如因买方的原因导致未能订立商品房买卖合同的,则买方不能收回定金;如因收受定金的卖方的原因导致商品房买卖合同不能签订的,则卖方要双倍返回定金;如因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,则出卖人应当将定金返还买受人。

  本案中,只要张先生在约定的时间去和开发商洽谈具体的购房合同,对于张先生而言,就已经履行了合同义务,至于双方因合同条款未能协商一致导致不能签订正式的购房合同,这属于司法解释中所说的“不可归责于当事人双方的事由”,因此开发商以张先生并未在约定时间与其签订合同为由不予退还张先生的定金的理由不能成立,张先生可以诉求人民法院要回自己的二万元定金。

  现实生活中,很多购房者认为如果不签订购房合同,就表明自己违约也就不能要回定金,这种认识是错误的。

  在此,笔者提醒各位购房者,只要购房者在约定的时间去和开发洽谈合同了,购房者就履行了其在认购合同中的合同义务,这里的定金约束的并不是一个购房合同签订的结果,而是购房者要如约给开发商一个商谈合同的机会,。

  在现实中也经常会有这样的情况,开发商往往会否认购房者来与其协商过签订购房合同这一事实,依此拒不退还定金。对于这个问题,笔者提醒各位购房者,一定要注意收集证据,来证明自己在约定的时间曾去和开发商商谈过购房合同,因为一旦发生诉讼,购房者只有举证证实自己没有违约才能要回定金。

  在此,笔者提供以下几种方案供购房者参考使用:

1、对双方洽谈的过程录音,并尽可能的要一份开发商提供的合同范本;

2、在定金合同约定的时间内以有证据证明的书面方式(通常的做法是以公证邮寄送达方式)向开发商提出合同条款或者修改意见,如果开发商不答应所提合同条款或者修改意见则要求依法退回定金;

3、去谈购房合同时请公证人员一起去,如果不能谈成,请公证人员就谈判的事实作公证,这种方案是最稳妥的,但成本过高。


有关法律依据

1.《中华人民共和国合同法》第一百一十五条对定金问题规定如下:给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金。

2.《中华人民共和国担保法》第八十九条规定:当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金。

3.《中华人民共和国担保法司法解释》第六部分第一百一十五条规定:当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的,给付定金的一方拒绝订立主合同的,无权要求返还定金;收受定金的一方拒绝订立合同的,应当双倍返还定金。

4.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定:出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。


宋晓锋,河北定州人,法律硕士,北京市丹宁律师事务所律师

主要业务领域:房地产、公司法律事务、劳动争议、刑事辩护、疑难案件诉讼与仲裁

单位地址:北京市朝阳区朝外大街26号朝外MEN财贸中心B座8层

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工业和信息化部关于印发《废旧轮胎综合利用行业准入公告管理暂行办法》的通知

工业和信息化部


工业和信息化部关于印发《废旧轮胎综合利用行业准入公告管理暂行办法》的通知

工信部节[2013]86号


  
各省、自治区、直辖市工业和信息化主管部门:
  
  为落实《轮胎翻新行业准入条件》和《废轮胎综合利用行业准入条件》(工业和信息化部公告2012年第32号),规范废旧轮胎综合利用行业发展,提高废旧轮胎综合利用水平,我部组织制定了《废旧轮胎综合利用行业准入公告管理暂行办法》。现印发你们,请遵照执行。

  请将本地区符合《废旧轮胎综合利用行业准入公告管理暂行办法》的企业申请材料和审核意见于每年3月31日或9月30日前报工业和信息化部。
  
联 系 人:节能与综合利用司 李洪良
  联系电话:010-68205360
  
          工业和信息化部
               2013年3月14日
  
  

  废旧轮胎综合利用行业准入公告管理暂行办法
  

  第一章 总则
  第一条 为加强废旧轮胎综合利用行业准入管理工作,规范行业发展秩序,提高废旧轮胎综合利用技术水平,依据《轮胎翻新行业准入条件》和《废轮胎综合利用行业准入条件》(以下简称《准入条件》),制定本办法。  

  第二条 工业和信息化部及各地方工业和信息化主管部门负责对符合《准入条件》的企业实行动态管理,相关行业协会负责协助做好公告管理工作。   

第二章 申请和核实

  第三条 申请准入公告的废旧轮胎综合利用企业,应当具备以下条件:
  (一)具有独立法人资格;
  (二)遵守国家有关法律法规,符合国家产业政策和行业发展规划的要求;
  (三)符合《准入条件》中有关规定的要求。

  第四条 符合本办法第三条所列条件的现有废旧轮胎综合利用企业可向所在地县级以上(含县级,下同)工业和信息化主管部门提出准入申请,并如实填报《轮胎翻新行业准入申请书》或《废轮胎综合利用行业准入申请书》(见附件1、2,以下简称《申请书》)。

  企业申请准入公告应当提交以下材料,并对申请材料的真实性负责:

  (一)《申请书》所列企业全部相关信息;
  (二)企业法人营业执照副本复印件;
  (三)项目建设审批、核准或备案相关文件复印件;
  (四)项目建设土地审批文件复印件;
  (五)项目建设环境保护审批文件和竣工验收文件复印件。

  第五条 同一个企业法人拥有多个位于不同地址的厂区或生产车间的,每个厂区或生产车间需要单独填写《申请书》,并在申请准入审查时同时提交。

  第六条 县级以上工业和信息化主管部门会同有关部门依照第三条、第四条有关要求,对申请公告企业的相关情况进行核实并提出具体审核意见,并经各省、自治区、直辖市工业和信息化主管部门审核后,于每年3月31日和9月30日前将符合准入条件要求的企业申请材料和审核意见报工业和信息化部。
  
  第三章 复核与公告

  第七条 工业和信息化部收到申请材料后,依据第三条、第四条有关要求,组织有关行业协会和相应专家对各地上报的申请材料进行复核和现场抽查核实,并经征求环境保护部意见后确定符合准入要求的企业名单。同一个企业法人拥有多个位于不同地址的厂区或生产车间必须均达到第四条有关要求。

  第八条 经复核符合准入要求的企业,在工业和信息化部网站上进行公示(10个工作日)。对公示期间有异议的企业,工业和信息化部将组织进一步核实有关情况;对无异议的企业,每年6月30日和12月31日前以工业和信息化部公告方式予以发布。
  
  第四章 监督管理

  第九条 进入公告名单的企业要严格按照《准入条件》的要求组织生产经营活动。各省、自治区、直辖市工业和信息化主管部门及相关行业协会会同省级有关部门,对公告企业进行监督检查,并将监督检查结果于每年4月30日前报送工业和信息化部。工业和信息化部组织有关方面对公告企业进行抽查。

  第十条 欢迎和鼓励社会监督。任何单位或个人发现申请公告企业或已公告企业有不符合《准入条件》和本办法有关规定的,可向工业和信息化部投诉或举报。

  第十一条 有下列情况之一的,各省、自治区、直辖市工业和信息化主管部门要责令企业限期整改,对拒不整改或整改不合格的企业,报请工业和信息化部撤销其准入资格,并予以公告:

  (一)不能保持《准入条件》要求的;
  (二)报送的相关材料有弄虚作假行为的;
  (三)拒不接受监督检查的;
  (四)发生违反国家法律、法规和国家产业政策行为的;
  (五)发生重大质量、安全生产和污染环境事故的。

  被撤销公告资格的生产企业,经整改合格2年后方可重新提出准入申请。
  工业和信息化部撤销公告资格应提前告知企业,听取企业的陈述和申辩。
  
  第五章 附则

  第十二条 本办法适用于中华人民共和国境内(香港、澳门、台湾地区除外)所有废旧轮胎综合利用企业。

  第十三条 本办法由工业和信息化部负责解释。

  第十四条 本办法自2013年5月1日起施行。
  

附件:1.轮胎翻新行业准入申请书.pdf
http://www.miit.gov.cn/n11293472/n11293832/n12843926/n13917012/n15322869.files/n15322783.pdf
   2.废轮胎综合利用行业准入申请书.pdf
http://www.miit.gov.cn/n11293472/n11293832/n12843926/n13917012/n15322869.files/n15322793.pdf

国务院办公厅关于继续深入扎实开展“安全生产年”活动的通知

国务院办公厅


国务院办公厅关于继续深入扎实开展“安全生产年”活动的通知

国办发〔2012〕14号


各省、自治区、直辖市人民政府,国务院各部委、各直属机构:
  近年来,各地区、各部门、各单位深入贯彻落实科学发展观,按照党中央、国务院的决策部署,大力推进科学发展、安全发展,持续开展“安全生产年”活动,取得积极进展和明显成效,各类事故总量和重特大事故大幅度下降,事故伤亡人数大幅度减少。为进一步加强安全生产工作,有效防范和坚决遏制重特大事故,切实维护人民群众的生命财产安全,经国务院同意,现就继续深入扎实开展“安全生产年”活动有关事项通知如下:
  一、总体要求
  全面贯彻落实党的十七大和十七届三中、四中、五中、六中全会及中央经济工作会议精神,以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导,深入贯彻落实科学发展观,认真贯彻落实《国务院关于坚持科学发展安全发展促进安全生产形势持续稳定好转的意见》(国发〔2011〕40号)精神,坚持以人为本,以科学发展安全发展为总要求,以深入扎实开展“安全生产年”活动为载体,以强化预防、落实责任、依法治理、应急处置、科技支撑、基础建设为主要措施,以进一步减少事故总量、有效防范和坚决遏制重特大事故为工作目标,切实把各项责任落实到位,把各项政策措施落到实处,全力以赴做好安全生产各项工作,全面促进全国安全生产形势持续稳定好转,以安全生产的新成效迎接党的十八大胜利召开。
  二、牢固树立科学发展安全发展理念,夯实安全生产的思想基础
  (一)大力宣传落实科学发展安全发展理念。各地区、各部门、各单位要积极组织宣传、认真贯彻落实国发〔2011〕40号文件精神,围绕以“科学发展、安全发展”为主题的“安全生产年”活动,切实把科学发展安全发展的理念落实到生产经营建设的每一个环节和岗位,使之成为衡量本地区、本行业领域和各生产经营单位安全生产工作的基本标准。各级政府和部门要把安全生产工作作为重中之重,各级领导干部要自觉践行科学发展安全发展理念,大力实施安全发展战略,切实坚持安全第一,正确处理好发展与安全的关系,实现安全与发展的有机统一。各企业要大力推进安全生产,企业负责人要始终把安全作为企业发展的前提和基础,全面提高职工的安全意识、技能和素养,以安全发展促进企业健康可持续发展。
  (二)深入推进安全文化建设。积极开展安全发展示范城市、安全文化示范企业、安全校园、安全社区等创建活动和第11个“安全生产月”活动,大力推动安全生产、应急避险和职业健康知识进企业、进学校、进乡村、进社区、进家庭,努力提升全民安全素质。广泛组织多种形式的安全发展公益宣传活动,不断创新宣传教育方式,大力营造“关爱生命、安全发展”的社会氛围,进一步提高全社会安全意识,使科学发展安全发展成为凝聚共识、汇集力量、推动安全生产工作的文化源泉和思想动力。
  三、坚持预防为主,切实抓好隐患排查治理
  (一)全面推进隐患排查治理体系建设。牢固树立“隐患就是事故”的预防理念,充分发挥制度和机制效能,强化事故防范,紧紧抓住煤矿、非煤矿山、道路交通、铁路交通、建筑施工、火灾、工商贸其他,以及危险化学品、烟花爆竹、冶金、渔业船舶等事故多发行业领域,全面推进与规范生产经营建设相结合、与强化科学管理相协调的隐患排查治理体系建设,加强目标考核和示范推动,深化专项治理行动。有关部门要注重运用信息化手段,增强危险源监控和隐患排查治理实效。
  (二)进一步强化煤矿安全工作。严格矿井建设项目审批和安全核准,继续推进煤矿整顿关闭、整合技改和兼并重组,加强安全监管,提升煤矿安全生产水平。进一步加大煤矿瓦斯抽采利用和综合治理政策支持力度,严格执行煤矿安全监管监察规定,切实落实煤与瓦斯突出综合防治措施,深入开展煤矿防治水、防灭火等专项治理。加强煤矿风险预控管理,加快小煤矿机械化改造,继续抓好井下安全避险系统建设。
  (三)深化交通运输安全整治。加快研究制订进一步加强道路交通安全工作的政策措施,以长途客运、校车安全、危险品运输管理为重点,完善技术标准和监管措施,加强重点路段安全防护设施建设,强制安装动态监控装置,严格交通执法,严厉整治超速、超载、超限以及酒后驾车、疲劳驾驶、违规停车等各类违法违规行为。深入排查治理铁路特别是高速铁路、城市轨道交通、水上交通、民用航空等领域安全隐患。
  (四)加强其他行业领域的安全监管。依法强化危险化学品、烟花爆竹、民用爆炸物品等安全管理,继续推进生产工艺及装置自动化改造,深入开展“三超一改”(超范围、超定员、超药量和擅自改变工房用途)和礼花弹等高危产品专项治理。进一步完善矿产资源开发整合常态化管理制度,严肃整治矿山井下工程非法外包、以采代探等突出问题,加强尾矿库综合利用和安全监控,严格石油天然气勘探开采安全管理。研究实施建筑施工、设备制造等企业安全质量终身负责制,严禁违反客观规律压缩工期、违规简化程序。深入开展冶金煤气、受限空间作业、高温液态金属吊运等安全专项整治。大力实施社会消防安全“防火墙”工程,加强特种设备、渔业船舶、农业机械、电力和人员密集场所等安全管理。
  四、坚持落实责任,切实肩负起安全使命
  (一)强化企业安全生产主体责任。落实企业主要负责人和实际控制人安全生产第一责任人的责任,强化岗位、职工的安全责任,立足于加大投入、治理隐患、防范事故,认真落实完善各项规章制度,严格领导干部现场带班责任,严查违章指挥、违章作业、违反劳动纪律行为,严禁超能力、超强度、超定员组织生产,切实做到不安全不生产。
  (二)切实落实政府和部门安全监管责任。严格落实地方行政首长安全生产第一责任人的责任和政府领导班子成员安全生产“一岗双责”,强化部门综合监管、行业安全管理和监督,完善落实安全生产分级属地管理制度。着力发挥各级安全生产委员会的职能作用,健全完善道路交通、瓦斯防治、煤矿整顿关闭、危险化学品和烟花爆竹监管等部际联席会议制度,加强工作协调和督促指导。
  (三)加强安全生产责任考核追究。完善与经济发展、社会管理、文明建设及领导干部政绩业绩相关联的安全生产考核机制,严格“一票否决”制度。坚持科学严谨、依法依规、实事求是、注重实效的原则,严肃事故查处,严格追究相关责任人的责任,及时公布事故调查进展和查处结果,强化事故警示教育作用。加大对事故企业的处罚力度,加快建立与项目核准、用地审批、证券融资、银行贷款等挂钩的企业安全生产失信惩戒制度。
  五、坚持依法治理,规范生产经营建设秩序
  (一)进一步完善安全生产法律法规。加快推动修订《中华人民共和国安全生产法》,将国务院有关文件规定和各地区、各部门创新性经验做法吸收纳入法律法规范畴。要紧密结合经济社会发展、转变发展方式、调整产业结构的新要求,抓紧制定完善高速铁路、高速公路、大型桥梁隧道、超高层建筑、城市轨道交通和地下管网等建设、运行、管理方面的安全法规规章,加快修订制定国家和行业安全技术标准,建立完善与科学发展安全发展相适应的安全生产法律法规和标准制度体系。
  (二)持续依法严厉打击非法违法行为。加强地方、部门、区域间日常执法、重点执法和跟踪执法,建立完善跨地区、多部门联合执法机制,依法强化停产整顿、关闭取缔、从重处罚和厉行问责的惩治措施,严厉打击各类非法违法生产经营建设行为。对非法违法行为等造成事故及谎报、瞒报事故的相关责任人,要及时移交司法机关,构成犯罪的,要依法严肃追究刑事责任。要深挖、严打非法违法行为背后的“保护伞”和黑恶势力,切实维护法律的严肃性、政府的公信力。
  (三)切实加强职业危害防治工作。认真贯彻落实新修订的《中华人民共和国职业病防治法》,地方各级人民政府要抓紧理顺安监、卫生、社保等部门职责,建立健全专业队伍和技术支撑体系,积极推进企业职业危害申报工作,严格职业卫生许可制度,重点加强对粉尘、高温、高毒物质等职业危害的监测检测,加大现场预防性整治力度。要进一步加强对职业病患者的诊断、鉴定和治疗,切实做好相应的社会保障,维护从业人员生命安全和健康权益。
  六、强化科技支撑,提升安全保障能力
  (一)加快实施安全科技重点工程。全面实施“十二五”安全生产规划和安全科技规划,尽快实施一批对安全生产有重大推进作用的科研项目和重点工程。积极整合优化安全科研资源,建立完善以企业为主体、以市场为导向、产学研用相结合的安全技术创新体系,大力组织科技攻关,力争取得重大突破。
  (二)加大安全科技政策支持力度。运用国家振兴装备制造业政策支持安全生产专用设备的研发制造,积极培育发展安全产业。把安全科技纳入国家技术创新的重点支持内容,通过规划计划、专项基金、奖励评审等推动鼓励安全技术装备和工艺产品研发利用。强化政策的引导和带动作用,完善落实安全费用提取使用、安全技术改造、安全产品所得税优惠、自主创新装备增值税即征即返等经济政策,进一步加大安全专项投入。
  (三)继续做好先进适用技术装备推广应用。突出高危行业领域,实施安全更新工程,强制淘汰落后安全技术装备。做好“百项”先进适用技术、“千项”新型适用产品的推广应用工作,继续抓好矿山井下安全避险、煤矿瓦斯高效抽采利用、尾矿库在线监测监控、危险化学品重大危险源监控预警等安全技术示范工程。积极研究通过安全生产物联网示范建设等手段,提高事故预防预警、综合防治、应急处置和执法监管等智能化水平。
  七、强化应急处置,提高安全救援水平
  (一)推进安全生产应急管理体系建设。建立健全省、市、重点县三级安全生产应急管理体系。加快建设国家、省、市、县四级重大危险源动态数据库和分级监管系统,建立完善企业安全生产动态监控及预警预报体系。进一步完善应急预案,搞好企业预案与地方政府、行业部门和相关专业机构预案之间的衔接,提高预案的严谨性、针对性和操作性。
  (二)加强应急救援能力建设。继续抓好国家和区域矿山应急救援基地建设,年内全面建成7个国家级矿山救援队,依托地方和重点企业加快建立高水平的14个区域矿山救援基地及其他行业性专业救援队。要大力改善应急救援装备,健全完善应急物资储备体系和调用机制,提高应急处置效率。
  (三)进一步完善应急联动机制。要强化应急救援协调联动和事故联合处置机制,搞好应急救援演练,增强应急处置的科学性、及时性和有效性。加强安全监管与气象、海洋、地震、环保等相关部门协调配合,完善预警信息发布网络平台,严防自然灾害引发事故灾难。进一步加强和改进突发事件新闻发布工作,做到事故发生后及时、准确、连续发布消息,主动引导舆论。
  八、强化基础建设,增强安全监管监察能力
  (一)着力推进企业安全生产达标创建。加快制定和完善重点行业领域、重点企业安全生产的标准规范,以工矿商贸和交通运输行业领域为主攻方向,全面推进安全生产标准化达标工程建设。对一级企业要重点抓巩固、二级企业着力抓提升、三级企业督促抓改进,对不达标的企业要限期抓整顿,经整改仍不达标的要责令关闭退出,促进企业安全条件明显改善、管理水平明显提高。
  (二)进一步加强安全教育培训。完善安全培训体系,着力提高全员培训、技能培训、重点岗位培训质量和水平。要大力推进安全学科建设,加强职业安全教育培训,在摸清需求的基础上扩大对口招生,大力培养专业化安全技术人才和技能型操作员工。要加强安全培训工作执法检查,对企业培训不足、职工不具备应知应会知识和技能要求的,要依法严肃查处。
  (三)大力推进安全监管监察工作创新。进一步完善省、市、县三级安全执法和包括乡镇在内的四级安全监管体系,推进安全监管监察能力建设,打造一支作风扎实、业务精通、严格执法、廉洁奉公的安全监管队伍,不断探索创新与新形势新任务相适应的安全管理和监督模式。切实加强安全生产专业服务机构管理,推动安全评价、检测检验、培训咨询等专业机构规范发展。要进一步加强对地方各级安全生产委员会工作的指导,强化部门协调配合,建立健全安全生产激励约束机制。
                            国务院办公厅
                          二○一二年二月十四日